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上海张江科学城,只有“科学”还没有“城”

浏览 589次 作者:龙八   时间:2020-09-30 16:19:59
[摘要] 所谓传奇,就是即便你没有见过,也几多听过关于它们的传说。上海曾经的传奇是外滩,如今的传奇是陆家嘴,未来的传奇,也许就是张江科学城。尖端工业、中国硅谷、法式员的

所谓传奇,就是即便你没有见过,也几多听过关于它们的传说。

上海曾经的传奇是外滩,如今的传奇是陆家嘴,未来的传奇,也许就是张江科学城。

尖端工业、中国硅谷、法式员的圣地,只听到这些名号,你会怀疑这里的每一帧画面是不是都是用代码敲出来的真实世界。

不管你之前对上海张江保有怎样的期待,看完这期板块探秘之后,你心里的想法也许会获得验证或者理想破灭,因为我一直以来的视角就是,抛开一切的神话,这些板块作为都会的一部门究竟适不适合生活。

这期板块探秘,浦东金色中环线上房价最贵的张江,走起。

1992年张江还是一大片无人问津的荒地——

但30年后,这里已经成为上海最大的高科技园区——

如今的上海国界中,张江位于浦东中环和外环之间,北边有金桥和碧云国际社区,南方是包罗差别条理居住社区的御桥和周康,西临北蔡和花木——

其中花木也是成熟已久的都会副中心,东边是潜力股唐镇,总之单从地理位置上来看张江无疑是大浦东的绝对焦点。不外由于张江实在是太大,我们还是选择这片比力焦点的区域去分析它的都会界面——

从平面计划上来分析,哪怕你没有学过都会计划,你也能看出张江这个板块在功效计划上是走缭乱气势派头的。它并不像金桥那样泾渭明白,而是将工业和居住区混杂在了一起,其中工业占据了绝大部门,居住区倒更像是一个小跟从。 对这里的计划格式有了基础观点后,我们再亲眼看看张江长什么样——

这次行程的起点我们会从13号线的终点站张江站开始,体验下在张江生活到底会是一种什么样的滋味。 首先第一眼可能就会让你梦想幻灭——

作为中国硅谷,从地铁站出来张江带给我们的却是一种典型城乡联合部的画风。 屋子普遍比力低矮,没有什么夸张的修建,也没什么璀璨的霓虹——

门路上时不时会有水泥搅拌车经由——

固然这种都会界面其实也没什么美意外的,因为在中环以外不少板块都是这种画面。 但让我意外的是这里的情况,路边都是抛弃的塑料袋和垃圾——

随处都是修路带来的未便——

人行道上还安置了高压线塔,周边也没有做任何防护,真的让我感受穿越回了上期的御桥。

说实话,好歹张江也算是上海的一张手刺,这样的都会界面和生活情况确实有点说不外去。但就是在这样的情况下另有一小我私家气很高的小区——川杨新苑,小区自己是属于动迁房,房龄大多都有10-13年,现在挂牌价在4.7-5万/平左右。

如果你在张江上班,在这里租一套屋子距离就比力近,但房租也很贵要五六千,说实话这个房租性价比并不算高,因为这个小区四周现在除了一个地铁站能让出行比力利便,也就没有什么像样的配套了。

脱离这里沿着张江路向北走,你会发现情况显然有了改观,没有了之前肮脏不堪的路面,绿植多了起来,有了公园也可以利便大家散步溜娃、相互闲聊。

但公园也逃脱不了高压线的影响,几多还是有点压抑。 而且这里的小区还是以动迁房为主,如果你计划在这里买房,那么动迁小区被许多人吐槽的物业和衡宇品质,都是需要你好好挑选的。总之看完这些我就在想,能有几多人愿意买在这里?不外有意思的是,就是这类动迁房反倒撑起了张江二手房成交的门面。从2019年至今,丰新村、玉兰香苑和川杨新苑险些攻克了成交前10的榜单。

成交火热的原因也很简朴,价钱自制,在张江上班也很利便,但价格是要接受比力普通的居住情况。 固然张江也有比力好的一些小区,继续往张江中心区域走,都会界面不再脏乱差看起来越发舒服,小区的品质也肉眼可看法变好,同时房价也变得让人有点难以接受。

好比这里已经泛起两个单价到达10万+的项目——张江汤臣豪园、汇智湖畔家园,这个价钱甚至已经比肩内环内的滨江住宅了。

固然不行否认是,这里的生活资源算是现在张江板块内最富厚的 好比这里有地铁2号线经由,解决了通勤问题,另有张江现在最大的商业配套长泰广场,它集美食、服装 游乐于一体。

半露天的设计模式也让这里逛起来没有普通商场那么枯燥,种种开放的场所成了人们愿意聚集玩耍的原因。

固然缺点是,地下一层特别容易迷路... 不外一直以来长泰广场的人气都还是不错的,如果将它看成张江的一个商业焦点我想也不外分。 但惋惜的是,除了长泰广场以外,在张江真的再也找不出第二家有这种气氛的商业了。

绿地缤纷广场现在的招商和运营还不是很成熟。

其他也都是一些形式单一、了胜于无的小型社区商业。

此外长泰广场虽然位置在板块中心位置,但旁边都是工业园,笼罩到的生活小区却很是局限,步行一公里规模内只有张江汤臣豪园二三期和汇智湖畔家园,住在其它地方要到这来还是比力费劲的。以工业园区为主另有一个问题就是这里的生活气氛特别弱。

以两个10万加的小区为例子,虽然楼盘品相和社区内部还算是可以,但小区周围都是医药研究基地、软件园区、半导体制造公司等等。

不行否认这些国家级的工业园区是提供了许多高薪的岗位,缔造了很高的GDP,但除了这些之外,它们对日常生活并没什么加分。

而且这一种现象不但单只是存在于这两个小区,整个张江都是如此,基本上每走完一两个居住区,紧接着而来的就是一大片的工业园。 而且不管是集电港还是软件芯片区,似乎每个地方的样子都是差不多的,修建是四四方方的,都会界面一直是让人乏味的冷色调。

想在张江找到所谓的生活气氛,现在来看是一种奢望。 总之张江作为上海的一张都会手刺,却打造出一个完全与上海气质不那么相符的地方,这里没有华灯璀璨、火树银花,更没有上海的小资,只有乏善可陈。

看到这里你心田肯定会有疑问,既然张江显得如此普通。为什么它的房价还能够这么高?我想原因大致有两个,首先是供需相当不平衡。张江现在已经有38万就业人口,之后预估就业人口将到达70万人,再加上当地原有的土著,人口规模已经很是庞大。

同时这里事情的人员向来不缺乏高收入者,换句话说他们拥有强大的购置力,张江的种种人才公寓对于他们来说显然不会是目的,但这两年张江推出的新房真的少之又少。

印象最深就是万科翡翠公园和张江三湘海尚,两个项目都是僧多粥少,面临相当有限的新房房源,购置力被迫流入二手房市场,二手房价也就水涨船高。

不仅如此,张江的购房需求还在继续外溢,甚至开始直接拉动周边金桥、唐镇、孙桥的房价。 除了供需不平衡,学区是另一个支撑房价的因素,两种因素叠加可以让它一直维持房价增长。

以万科翡翠公园为例子,它位于张江南部一块全新的居住组团,位置眼看就要出中环线了——

而且现在配套还没有完全成熟,但它的房价每年都在增长。

四期一年时间甚至涨了靠近10%,再加上税费的话现在的房价也要10万/平。

虽然万科翡翠公园的小学是自己名不见经传的万科实验小学张江校区,可是它的对口初中可是浦东比力有名的建平实验中学张江校区。

除此以外张江另有浦东二中心分校和张江团体学校,其中张江团体学校在今年有69位学生预录取四校、51位学生预录取八校,可以说是名副其实的浦东一哥。

再加上今年的一纸批文让张江团体学校摇身成为了一所公办学校——

在民办摇号的大情况下公办显然越发稳定,招生规模转变为四周对口小区之后这些小区的房价特别是汤臣豪园的小户型在今年又迎来一轮暴涨。

所以供求不平衡和教育资源,是维持张江房价的主要因素。

固然张江的生长不行能只靠学区和饥饿营销,回到计划上我们也能看到张江正在努力从园区向都会转变,现在在建的张江科学之门就是最重要的一环。

凭据这里的计划草案,两幢双子塔高320米,在塔周围还将建设6栋摩天大楼除了科开办公之外,还将带有公共运动中心、综合商场、 购物中心、体育文化中心、医疗养老福利等设施。

如果能够按计划顺利落地,张江不光终于有了属于自己的地标,除事情以外也弥补了居住属性的短板。

也许谁人时候,这里的生活才气真正配得上这里的房价。总之我认为现在的张江科学城,只有科学还没有城。

因为想要生长成一座都会,不行能只依靠工业、不行能只依靠学区,而是要在生活的各个维度都做到没有短板。但很显然,现在的张江短板和它的野心一样显着。

我想现在更愿意买进张江的,也只有在张江上班的人,10万的价钱对于在张江之外的人来说,显然是不合理的,因为这个价钱买得手的与其说是一个高端住宅,更像是一个昂贵的员工宿舍。

但内部的生长资源也总会枯竭,等到张江真正有资格吸引黄浦江对岸的人来居住,我想这里才有资格被称为传奇吧。

幸亏,张江还很年轻,留给它的生长时间另有许多。

希望在未来的某一天,上海该有的华灯璀璨该有的便利生活,都市因为张江的成熟络绎不绝。

我越发希望这一天,能够早点到来。

好了以上就是本期板块探秘的全部内容了,如果你以为这期视频做得还不错的话不妨转发点赞或者点个再看,最后一不要忘记订阅我们的账号。

还是那句话——

回归房产本质,好好享受生活。

我们下期再见。

龙八
本文标签:张江科学城,上海,张江集团,房价,浦东新区,长泰广场

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